Burbuja inmobiliaria y hacinamiento en edificios de Estación Central

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Por Ernesto López Morales

Académico del Departamento de Urbanismo FAU

Investigador Asociado, Centro de Estudios del Conflicto y la Cohesión Social (COES)

 ¿Tuvo razón el Intendente Claudio Orrego en indignarse la semana pasada al ver las inmensas y hacinadas torres de departamentos que han construido las inmobiliarias privadas en los últimos cuatro años en la comuna de Estación Central?

En parte sí, porque lo de Estación Central es un paisaje degradante que muestra a lo que puede llegar el sector privado inmobiliario en busca del máximo lucro por explotación del suelo urbano. Los afectados son hogares jóvenes chilenos e inmigrantes de la llamada “clase media baja”, quienes pagan un alto arriendo o se endeudan con costosos créditos hipotecarios, sólo con el fin de poder vivir cerca del trabajo, estudio, y/o redes de transporte público.

En parte no, porque en los más de tres años que lleva Claudio Orrego como Intendente de la Región Metropolitana (todo un record, para un cargo cuyo promedio de permanencia en los últimos años, y antes de él mismo, era apenas superior a un año), es imposible que se dé cuenta recién ahora de lo que ha venido ocurriendo en Estación Central, territorio que también está bajo su administración.

Los estudios y reportes académicos y de prensa que se han realizado en Chile en los últimos años han sido claros respecto al impacto que genera el mercado inmobiliario privado en los barrios y en la clase media y baja (Contreras, 2011, 2016; López Morales, 2015, 2016a), la arbitraria fijación de precios de vivienda asociada a un oligopolio inmobiliario (Lefort y Vargas, 2011), así como la alta correlación existente entre normativas de Planes Reguladores Comunales e incrementos del volumen total de vivienda construida en esas comunas (López Morales, 2016b, López Morales, Gasic y Meza, 2012, 2014; Vicuña, 2013).

Solamente en la Región Metropolitana y para el año 2015 exclusivamente, se aprobaron cerca de 60 mil nuevas unidades de departamentos. Inédito para una región que entre 2002 y 2006, periodo de intensa recuperación post-Crisis Asiática y con recobrada bonanza inmobiliaria, el promedio anual fue de 26.700 unidades. A nivel general del Gran Santiago, en el año 2008, el promedio de metro cuadrado (m2) de departamento nuevo costaba 40 UF (MINVU, 2017), pero al año 2015 el precio promedio metropolitano del m2 construido puesto a la venta se empinaba en 64 UF (EMOL, 2016). A la fecha, el precio de los departamentos sigue al alza en Santiago.

En Estación Central, son preocupantes los altos precios de venta a los que llegan esas viviendas hacinadas, cercanos a las 2.000 UF, con arriendos que no bajan de los $250.000 pesos. A pocas cuadras de estos edificios, se venden departamentos en edificios un poco menos densos, a 3.500 UF la unidad. Este hacinamiento e inflación de precios se deben no sólo a la inexistencia de un Plan Regulador actualizado en la comuna de Estación Central, sino que también a un volumen de oferta, demanda y precios de departamentos sin precedentes en la historia del país. La curva de aumento de precios de suelo en las comunas de Santiago, que responde a la escasez relativa de suelo explotable en altura pero que no sobrepasa el 2% anual, no es causa explicativa suficiente para los incrementos de 8% anual en precios promedio de vivienda en los últimos cinco años.

En Chile históricamente nunca se había producido tantos departamentos como en el último tiempo, especialmente en el Gran Santiago. En las últimas dos décadas o más, las inmobiliarias privadas han estado “saltando” de una comuna a la otra de acuerdo a cuán desarrollista sea el alcalde de turno. Esto queda claro en el estudio que publicamos en la U. de Chile que demuestra cómo el manejo de los Coeficientes de Constructibilidad contenidos en los Planes Reguladores Comunales en seis comunas de Santiago, atrajeron booms inmobiliarios a esas zonas (López-Morales, Gasic y Meza, 2012).

Los Coeficientes de Constructibilidad indican el número máximo de construcción de m2 en un lote de suelo que deben definir las municipalidades en su territorio. Por ejemplo, para un predio urbano de 2.000 m2, un Coeficiente de Constructibilidad de 3, permitirá a la inmobiliaria construir un edificio de 6.000 m2 en ese predio. Esto más o menos corresponde a un edificio con 100 departamentos de 50 m2 cada uno (considerando además 10% adicional de circulaciones y áreas comunes). Según estudios recientes que realizamos en la U. de Chile, en Estación Central son numerosos los edificios que ocupan un Coeficiente de Constructibilidad de 10 o superior. Entonces, para un predio de 2.000 m2, ello implica 20.000 m2 construidos, es decir, equivale a un edificio de más de 350 departamentos de 50 m2 cada uno, en un predio que antes ocupaban 8 casas aproximadamente. Esa es la tendencia que se ha venido dando en esta y otras comunas centrales y “peri-centrales” de Santiago en el último tiempo. Para qué decir el número de unidades que se pueden lograr en el caso que se produzcan departamentos más pequeños, como también está siendo la tónica en Estación Central, que llegan a dimensiones de 25 m2 o menos.

Según indica el Plan Regulador Comunal de Estación Central, que en rigor no ha sido actualizado desde que la comuna se separó de Santiago en 1985, los Coeficientes de Constructibilidad (que debiesen ser definidos en específico por esa norma) quedan definidos en cambio por la Ley General de Urbanismo y Construcción, a través del volumen resultante que otorga la rasante de los predios. Entonces, a mayor tamaño de predio, mayor volumen posible, ergo mayor Constructibilidad. Por este motivo, como se dice en jerga inmobiliaria, Estación Central tiene un Coeficiente de Constructibilidad “libre”. Esto es lo que ha permitido a las inmobiliarias aquí producir vivienda al nivel de densidad habitacional que indigna al Intendente y a gran parte del país.

Sin embargo, la inflación de precios de viviendas y la sobre-densificación de los barrios no es un fenómeno reciente o coyuntural en Chile. Ha venido ocurriendo en las últimas dos décadas. Sólo ahora le tocó el turno a Estación Central, con un alcalde que no ha mostrado más que una breve intención por actualizar el Plan Regulador de su comuna y acotar el Coeficiente de Constructibilidad contenido en éste. Antes fueron otras comunas, las que siguieron patrones parecidos. En la comuna de Santiago Centro, entre los años 2000 y 2012, los barrios a lo largo de la Avenida Santa Isabel fueron densificados con Coeficientes sólo un poco más bajos que los que hoy exhibe Estación Central. Los resultados están a la vista. Las comunas de Ñuñoa, Recoleta, Macul y San Miguel han sido sólo un poco menos densificados, pero es allí donde priman precios de vivienda mucho más altos, con tendencias claras a la gentrificación de los barrios, es decir, encarecimiento de la vivienda y expulsión económica de los antiguos residentes, que es otro efecto que también generan en gran medida las inmobiliarias privadas (López-Morales, 2015, 2016a).

Al propio Claudio Orrego, cuando fue alcalde de la comuna de Peñalolén, le tocó enfrentar la movilización y posterior plebiscito organizado por los pobladores de Lo Hermida y el Movimiento de Pobladores en Lucha (MPL), ambas organizaciones locales de Peñalolén, que pusieron fin al intento de modificación del Plan Regulador Comunal que iba a posibilitar la construcción de numerosas torres de departamentos a lo largo de la Avenida Grecia, con precios de departamentos en concordancia con los precios de las casas que se han construido en la comuna en el último tiempo, es decir, orientados a segmentos socio-económicos medio-altos y altos, que no bajan de las 5.000 UF.

Si bien la localización de estos “nichos” de intensificación inmobiliaria con precios elevados en el Gran Santiago se aprovecha de las externalidades positivas del Metro, curiosamente, esta ola actual de rentismo especulador de la vivienda nos está haciendo retroceder a una situación de hace más de 100 años atrás, cuando en la ciudades del país primaba un mercado de vivienda altamente desregulado, con propietarios lucrando a costa de los hogares pobres (en ese tiempo, inmigrantes chilenos provenientes del mundo campesino o salitreras) en busca de un lugar mínimamente bien ubicado en la ciudad para vivir y surgir. Esta situación sólo se resolvería mediante la acción del Estado y la creación de agencias públicas de vivienda que luego devendrían en la Corporación de la Vivienda (CORVI) y la Corporación de Mejoramiento Urbano (CORMU), que construyeron impecables y dignos conjuntos de vivienda para el estrato medio y popular en las ciudades chilenas. Ambas instituciones fueron clausuradas por la dictadura militar en 1975.

Hoy, las inmobiliarias privadas hacinan a la población que necesita vivir en el centro, y devalúan sus entornos con conos de sombra y saturación de calles. Es aquí donde el derecho al buen vivir de los propietarios y vecinos está siendo vulnerado.

El negocio inmobiliario en Chile es un sector que a todas luces necesita más que simples “regulaciones”, medidas que apenas atenúan su imperfecto funcionamiento. Primero, a corto plazo, el Ministerio de la Vivienda debe preocuparse de las seis comunas que aún quedan en Santiago sin Plan Regulador actualizado, especialmente aquéllas cercanas a la red de Metro. Un ejemplo es Pedro Aguirre Cerda, vecina al sur de la comuna de Santiago, que está en una situación de Constructibilidad “libre” muy similar a la de Estación Central, por lo que resulta esperable que allí se produzca un próximo boom inmobiliario con las características que hoy observamos en Estación Central.

Segundo, y a mediano plazo, hay que pensar desde ya que la fijación de los Índices de Constructibilidad máximos sean materia de Gobierno Metropolitano y no municipal, ergo, debiesen estar contenidos en el Plan Metropolitano de Santiago o Intercomunal, según la ciudad que corresponda. Es impresentable que cualquiera de los 37 municipios que están dentro del Gran Santiago autónomamente le cedan de esta forma un pedazo considerable de territorio urbano a las inmobiliarias, porque ello genera impactos en toda la ciudad. La fijación de Coeficientes de Constructibilidad a escala metropolitana debe contener niveles aceptables, estimo que en ningún caso mayor a 5, y repartidos de manera más equilibrada alrededor de las estaciones de Metro y comunas. Esto debe ser hecho con transparencia y consulta a toda la comunidad de habitantes urbanos, especialmente aquellos barrios que se han visto o verán afectados por las zonas de densificación. De esta forma, será mucho más simple exigir que parte del pequeño cobro por externalidades que actualmente y desde el año pasado cobra el Estado a las inmobiliarias, de acuerdo a la llamada “Ley de Aportes al Espacio Público”[1], vaya en parte a compensar a vecinos de las torres que se construyan.

Tercero, ¿será tiempo ya de recobrar una excelente gestión inmobiliaria pública, consciente y no especulativa, como la que tuvimos en el pasado? Ejemplos de buena construcción y buena arquitectura de vivienda, en su momento a precios de compra o arriendo muy asequibles, también se encuentran en nuestras ciudades. Al respecto, recomiendo leer el reporte escrito por el Arquitecto Miguel Lawner en el año 2013, quien claramente demuestra la necesidad de superar el rol meramente “subsidiario” que tiene el Estado de Chile en la producción de la vivienda de interés público, y volver a consolidar la capacidad que alguna vez tuvo el sector público de gestionar la producción de vivienda a través de licitaciones transparentes y con márgenes de ganancia normales para las empresas constructoras privadas.

Todas ellas son medidas necesarias para contrarrestar la burbuja de precios actual a través de una oferta de vivienda regulada y de mejor calidad para los habitantes y barrios en Chile.

La completa privatización de la vivienda y el Estado subsidiario han fallado estrepitosamente en este tema. Es fundamental que el Ministerio de la Vivienda se pronuncie a este respecto.

REFERENCIAS

Contreras, Y. (2011). La recuperación urbana y residencial del centro de Santiago: Nuevos habitantes, cambios socioespaciales significativos. EURE, 37(112), 89-113.

Contreras, Y. (2016) Nuevos habitantes del centro de Santiago. Santiago: Universitaria.

EMOL (2016). “Precio promedio de viviendas nuevas en el Gran Santiago subió 72% en la última década”. 05 febrero. Enlace a http://www.emol.com/noticias/Economia/2016/02/05/786936/Precio-promedio-de-viviendas-nuevas-en-el-Gran-Santiago-subio-72-en-la-ultima-decada.html (fecha consulta 3 febrero 2017)

Lawner, M. (2013). Sin Estado no hay desarrollo urbano. Documento presentado al Seminario “Estado y Vivienda Colectiva en Chile: Memoria de un Proceso Interrumpido” Patrocinado por la Facultad de Arquitectura y Urbanismo, U. de Chile y Consejo Nacional de la Cultura y las Artes Valparaíso, 25 de Octubre.

Lefort, F., y Vargas, M. (2011). Tacit Collusion in the Santiago Housing Market. Santiago: BID.

López Morales, E. (2015) Assessing exclusionary displacement through rent gap analysis in the urban redevelopment of inner Santiago, Chile, Housing Studies. DOI: 10.1080/02673037.2015.1100281

López Morales, E. (2016a) Gentrification in Chile: A property-led process of dispossession and exclusion in the inner city of Santiago, Urban Geography. DOI:10.1080/02723638.2016.1149311

López Morales, E. (2016b) A Multidimensional Approach to Urban Entrepreneurialism, Financialization, and Gentrification in the High-Rise Residential Market of Inner Santiago, Chile, Research on Political Economy, 31, 79-105. URL: http://www.emeraldinsight.com/doi/full/10.1108/S0161-723020160000031005

López Morales, E., Gasic, I., & Meza, D. (2012). Urbanismo Pro-Empresarial en Chile: políticas y planificación de la producción residencial en altura en el pericentro del Gran Santiago. Revista INVI, 28(76), 75-114.

López Morales, E., Meza D., Gasic I. (2014). Neoliberalismo, regulación ad-hoc de suelo y gentrificación: el historial de la renovación urbana del sector Santa Isabel, Santiago. Revista de Geografía Norte Grande, N°58.

MINVU – Ministerio de Vivienda y Urbanismo (2017). Observatorio habitacional. Enlace a http://www.observatoriohabitacional.cl/opensite_20080220163307.aspx

Vicuña, M. (2013) El marco regulatorio en el contexto de la gestión empresarialista y la mercantilización del desarrollo urbano del Gran Santiago, Chile, Revista INVI, 28 (78), pp. 181-219.

[1] https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=1095541

Lawner-Seminario Valpo. 2013.

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